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美国商业房地产中的公共区域维护 (CAM) 的工作实例探究

百姓生活 时间:2021-07-24 16:52:06

在本文中,我将详细描述商业房地产中的公共区域维护 (CAM) 是如何工作的。我先介绍一下CAM的定义。然后,我将解释为什么深入了解这个主题对房东和租户至关重要。此外,我将解构评估 CAM 时要考虑的基本假设。此外,我将为您提供一个实际示例,说明 CAM 的工作原理。接下来,我将为租户和房东提出一个策略,以创建双赢的租赁谈判。最后,本文将让您基本了解 CAM 的工作原理,以及如果您是租户,您如何设法协商更好的租赁条款,以及如果您是房东,您将如何降低与 CAM 分析相关的成本。

为什么理解 CAM 至关重要。

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商业租赁最被低估的方面之一是公共区域维护(凸轮)。CAM 定义为房东每年或每季度产生的运营、保险和财产税费用。在年底,这些费用由租户转嫁。从楼主的角度来说,对CAM有深刻的理解很重要。事实上,业主通常按月收取 CAM 估计费用,然后按年或每季对账。对于房东来说,这个过程可能非常耗时且成本高昂。从租户的角度来看,CAM 如果没有正确理解,可能是一笔巨大的自付费用,导致现金流量波动和更高的财务风险。总之,双方了解CAM如何影响底线非常重要。

关于 CAM 的知识及其工作原理。

处理 CAM 时,三个方面至关重要:收费、租赁和商业空间。

首先,charge是租户P&L上的费用金额,以及房东P&L上的收入。费用通常是按月或按季度支付的固定金额;它包括:最低租金、额外租金、百分比租金。

为了我们的分析,我们将只考虑前两种类型的租金:最低租金和额外租金。

其次,租赁是两方(房东和租户)之间的协议。租户同意支付一定金额(按月计算)以使用业主拥有或管理的商业空间。为便于分析,我们将考虑三种类型的租赁:毛额、净额和修正毛额。

第三,商业空间由场所内允许的活动类型定义。为了我们的分析,我们将考虑三种类型的商业空间:零售、工业和办公。

现在让我们更详细地分析了解CAM所需的三个方面:

收费:

基本租金:这是承租人为出租房屋而必须向房东支付的最低金额。通常,它是每年确定的,并考虑了房屋的平方英尺乘以业主评估的每平方英尺价格。

附加租金:是租户支付的租金金额,用于支付与公共区域相关的其他费用,例如:维护费用、保险费用和财产税。了解这些项目非常重要。事实上,保险和财产税是非常直接的费用,由房东根据租赁类型转嫁给租户(见下一段)。

要了解的最复杂的额外租金是房东产生的维护成本或运营费用。房东多收此类费用并利用租赁条款对他们有利的情况并不少见,使租户的现金流更加波动,从而导致更高的财务风险(参见文章末尾的案例研究1)

租赁类型:

毛额:在“毛额”租赁中,租户一次性支付“全包”。这意味着,租户支付的租金将包括(除租金外)、运营费用(如清洁服务、停车场、电力)、保险和财产税。通常,租户同意每平方英尺支付更高的金额。这种协议对租户有利,可以轻松预测其现金流量并避免意外的自付费用。此外,它也可能对房东有利。事实上,业主在评估和分析 CAM 方面的成本会更低,因为在许多情况下(特别是对于大型房地产公司),设立 CAM 部门可能非常昂贵且耗时。

NET:在 NET 租赁中,租户支付较低的基本租金。即使从租户的角度来看,这种交易看起来有利,但它可能会导致更高的自付费用,尤其是当房东在年底对账时。租户可以通过设置固定的每月支付金额(每月估计)来避免这种不便,该金额将根据年度对帐进行评估(文章末尾的案例研究 2)。

NET 租赁分为三个子集:单网 (N)、双网 (NN) 或三网 (NNN)。

Single Net (N):租户按比例支付财产税,而其他额外费用如保险和维护费用将由房东承担。

双网(NN):租户按比例支付财产税和保险,而维护费用将由房东承担。

Triple Net (NNN):租户按比例支付财产税、保险和维护费用

Modified Gross:它是 Gross 和 Net 之间的折衷。事实上,租户将一次性支付保险、财产税和不可控制的维护费用(例如一定程度上的公用事业费用),并将按比例承担与可控制费用相关的额外分摊费用(如清洁工和电费)。范围有限)。

商业物业类型:

零售空间:经营企业的租户必须通过租用场所并向房东支付租金来直接向客户销售其产品。在零售空间中,我们可以找到 NNN 或 Gross。根据我的专业经验,70% 的租约是 NNN,即使这真的取决于谈判过程。

办公空间:为客户提供服务或需要行政办公室的租户将租用此类空间。根据我的专业经验,50% 的租赁是总租赁或许可。这意味着,租户将不承担任何 CAM 费用。其余 50% 是 NET 租约,有变化,称为升级。

工业空间:制造产品的租户租用空间来生产商品。根据我的专业经验,90% 的租约都是毛租。

结论,(如何使 CAM 成为房东和租户的双赢)。

我们的主要目标是让 CAM 对双方都方便。根据我的专业经验,最好的工具是修改后的总租赁。正如我们在上面看到的,在修改后的总租赁中,租户的 CAM 费用将包含在月租金中。租金不包括可控制的费用,例如清洁服务和一些公用事业费用。租户过度使用公共区域将导致额外费用。

这种租赁方式对双方都有利。一方面,业主将承担与 CAM 分析相关的较低成本,并将能够收回与租户使用公共区域直接相关的运营费用。另一方面,租户会很容易预测每年的CAM费用,并对可控费用保持更负责任的行为。总之,通过使用这种方法,机器人方将受益于与公共区域相关的较低风险。反过来,这将导致租户的费用降低,房东的收入更稳定,并降低双方的财务风险。

实例探究:

额外租金如何运作?

案例研究 1。租户 X 每年支付 $0.20 的额外租金。考虑到 100 平方英尺的房屋空间,租户每年将支付 20 美元(0.20 美元 * 100 美元)。如果全年的 CAM 费用为 50 美元,那么租户仍需额外欠房东 30 美元。相反,每年的 CAM 将是 10 美元,房东将向租户贷记 10 美元(20 美元至 10 美元)。

NNN 是如何工作的?

案例研究 2。租户 X 正在租用 100 平方英尺。空间。租户X的物业所在的商业空间总面积为1000平方尺。这意味着租户的按比例份额为 10% (100/1000)。如果年底的总运营费用为 100 美元,那么租户的份额将为 10 美元。

如果您想了解有关 CAM 的更多信息,请随时通过 howtodealwithcam@gmail.com 与我们联系

注意:为简单起见,本文未考虑其他假设,例如(CAP 和升级)。

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